Kauf und Verkauf einer in Portugal belegenen Immobilie


Inhaltsverzeichnis
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Der Kauf einer Immobilie in Portugal (Teil 1) / Der Verkauf einer Immobilie in Portugal (Teil 2)

Teil I: Sie möchten eine Immobilie kaufen pfeil_oben

Es ist möglich, die gesamte Kaufvorbereitung von Deutschland aus zu betreiben. Der Kauf wird dadurch weder teurer noch verzögert er sich dadurch.

Lediglich der endgültige Kaufvertrag, in Form der escritura pública oder in Form der autenticação wird in Portugal geschlossen.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch davon abzuraten, den Kaufvertrag in Deutschland beurkunden zu lassen, da es spätestens bei der Grundbucheintragung zu erheblichen Problemen kommen kann.

Zudem ist davon abzuraten, den Kaufvertrag ohne den vorherigen Abschluss eines Kaufvorvertrages und ohne Rechtsbeistand, der alleine die eigenen Interessen vertritt, durchzuführen. Die bestehenden Risiken sind wegen der hohen Werte zu groß.

Für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages können Sie selbst nach Portugal fliegen oder beauftragen unsere Kanzlei mit der Unterzeichnung des Vertrages in Ihrem Namen. Alles ist möglich, es muss nur gut organisiert werden.

Das Immobilienrecht in Portugal unterscheidet sich deutlich vom deutschen Grundstücksrecht.

Der Kaufinteressent sollte auf keinen Fall die ihm aus der deutschen Rechtspraxis bekannten Grundsätze auf den Grundstückskauf in Portugal übertragen.

Gut vorbereitet birgt ein Hauskauf in Portugal nicht mehr Risiken als der Erwerb eines Grundstücks, einer Immobilie in einem anderen europäischen Land.

I. Der erste Kontakt mit der Immobilie pfeil_oben

Nachdem der Kaufinteressent durch Lage, Aussicht oder Bebauung des Grundstücks verzaubert worden ist, sollte er versuchen, aus seiner ersten Verzückung aufzuwachen und das Objekt nüchtern und kritisch zu begutachten.

II. Die Überprüfung der Bausubstanz und die Erkundung der Umgebung pfeil_oben

Wegen der nicht immer zuverlässigen portugiesischen Bauweise ist vor einem Hauskauf in Portugal vor allem die Bausubstanz der Gebäude genauestens zu überprüfen. Risse und undichte Stellen lassen sich am besten im Winter erkennen. Sollten Zweifel bleiben, ist besser, einen  professionellen Gutachter einzuschalten. Das Geld ist gut angelegt, da Gewährleistungsansprüche hinterher meist nur sehr schwer durchsetzbar sind.

Neben der Bausubstanz sollten unter anderem Fenster und Türen auf ihre Undurchlässigkeit von Wind und Regen überprüft werden. Auch Wasserleitungen, Abflüsse und die Elektrik müssen überprüft werden.

Es gilt es zu bedenken, dass es in Portugal in den Wintermonaten, auch an der Algarve, durchaus kühl werden kann. Eine fest installierte Heizung ist daher unentbehrlich!

III. Ficha Técnica de Habitação pfeil_oben

Bei Immobilien, die Wohnzwecken dienen und deren Nutzungserlaubnis nach dem 30. März 2004 ausgestellt worden ist, ist die Überprüfung der Bausubstanz seit 2004 deutlich erleichtert worden. Portugal hat durch Gesetz vom 25. März 2004 (Decreto-Lei Nr. 68/2004) und die Portaria vom 16. Juli2004 (Portaria Nr. 817/2004) für diese Immobilien eine FichaTécnica de Habitação eingeführt.

Die Ficha Técnica de Habitação ist ein Dokument, das die technischen Daten einer Wohn-Immobilie enthält.

Sie umfasst etwa zehn Seiten und enthält gem. Art. 7 DL 68/2004 unter anderem

  • den Namen und die Daten der Baufirma, des Architekten und des technischen Leiters, der Firmen, die die Drainage, die Wasser-, Elektro- , Gas- und Telefonleitungen verlegt haben,
  • die Beschreibung des Grundstücks und seiner Aufteilung (Garten, Stellplätze, Pool, etc.), Anzahl der Gebäude, Zimmer, Parkplätze,
  • die Beschreibung der gemeinschaftlichen Nutzflächen,
  • bei städtischen Grundstücken die genaue Beschreibung der Lage, die Daten aus dem Steuerregister (Matriz Predial), die Nummer und das Ausstellungsdatum der Nutzungsgenehmigung,
  • die Beschreibung der Konstruktion des Fundamentes, der Wände, der Türen, der Decken, der sanitären Anlagen, der Elektroleitungen, eingebauter Elektrogeräte, der Heizung, der Klimaanlage,
  • die Beschreibung der verwendeten Materialien.

Jeder Promoter Imobiliário ist zur Ausstellung und mindestens 10jährigen Archivierung einer Ficha Técnica verpflichtet, die den Stand der Fertigstellung der Bauarbeiten widerspiegelt. Promoter Imobiliário ist jede natürliche oder juristische Person des öffentlichen Rechts oder des Privatrechts, die auf eigene oder fremde Kosten den Bau oder Wiederaufbau einer Wohnimmobilie plant, leitet, finanziert, vorantreibt oder durchführt.

Ohne dass sich der Notar von der Existenz der Ficha Técnica überzeugt und diese dem Käufer übergeben wurde, wird keine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorgenommen.

Die Einführung der Ficha Técnica erhöht den Verbraucherschutz und erspart in vielen Fällen den Sachverständigen.

IV. Besonderheit: Etageneigentum (propriedade horizontal) pfeil_oben

Bei Etageneigentum ist daneben besonders auf weitere Dinge zu achten:

  • Wie stark ist die Lärmbelästigung durch die anderen Parteien?
  • Gibt es starken Verkehrslärm?
  • Funktioniert die Hausgemeinschaft?
  • Welche Kosten sind gemeinschaftlich zu tragen?
  • Wie ist die Zahlungsmoral der anderen Parteien?
  • Gibt es eine Hausverwaltung, die sich unter Umständen um die Wohnung kümmern kann?

V. Die Bau- und Nutzungsgenehmigung pfeil_oben

Sollte der Kaufinteressent mit einem Baugrundstück (terreno) liebäugeln, ist zu bedenken dass in Portugal grundsätzlich zwischen städtischen (prédios urbanos) und landwirtschaftlichen Grundstücken (prédios rústicos) unterschieden wird.

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken (prédios rústicos) gilt es zu bedenken, dass die reserva agricola, die landwirtschaftliche Vorbehaltszone, die oft einen erheblichen Teil eines landwirtschaftlichen Grundstücks ausmacht, so gut wie nicht bebaut werden darf.

Über das Ob und Wie der Bebaubarkeit eines Grundstücks, entscheidet die Gemeinde, in deren Bezirk das Grundstück liegt.

Die Bebaubarkeit richtet sich nach dem Gesetzesdekret Nr. 555/99 vom 16. Dezember 1999 mit zahlreichen Änderungen. Bereits vor dem Abschluss eines Kaufvorvertrages sollte die Bebaubarkeit durch die Gemeinde überprüft werden. In den Kaufvorvertrag kann unter der Bedingung geschlossen werden, dass eine Bebaubarkeit tatsächlich gegeben ist.

In vielen Städten und Gemeinden liegen im Rathaus die entsprechenden Formulare zur Beantragung einer Bauvoranfrage aus.

Auch für eine bereits bestehende Immobilie muss eine Nutzungsgenehmigung vorliegen. Sie ist auch erforderlich, wenn die Immobilie anderweitig genutzt werden soll.

VI. Der Kaufvorvertrag in Portugal - contrato de promessa de compa e venda pfeil_oben

Bevor der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird, mit dem die Immobilie in das Eigentum des Käufers übergeht, schließen die Parteien in Portugal üblicherweise einen Kaufvorvertrag (contrato de promessa de compra e venda).

Der Kaufvorvertrag ist im Unterscheid zum deutschen Recht bereits formlos, d.h. ohne notarielle Beurkundung, wirksam!

Die Nichterfüllung des Kaufvorvertrages kann zu empfindlichen  Schadensersatzforderungen des anderen Teils führen.

1. Überprüfung der Unterlagen pfeil_oben

Vor Abschluss des Kaufvorvertrages sollten folgende Unterlagen überprüft werden:

a. Der Grundbuchauszug pfeil_oben

Der Grundbuchauszug muss den Verkäufer als Eigentümer ausweisen. Andernfalls hat der Verkäufer seine Eigentümerstellung anderweitig nachzuweisen, etwa durch ein Testament oder sonstige Urkunden.

Auch sind dem Grundbuchauszug die Belastungen des Grundstücks zu entnehmen.

In Portugal hat der Grundbucheintrag keinen konstitutiven, sondern einen rein deklaratorischen, klarstellenden Charakter. Bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über. Nur die Wirkung des Eigentumerwerbs gegenüber Dritten ist vom Eintrag des Käufers in das Grundbuch abhängig.

b. Die caderneta predial bzw. certidão de teor pfeil_oben

Die caderneta predial , der Auszug aus dem Steuerregister, ist eine Art Grundstücksausweis, der die steuerlichen Daten der Immobilie enthalt. Sie gibt außerdem an, ob es sich um ein städtisches (prédio urbano) oder landwirtschaftliches Grundstück (prédio rústico) handelt. Die Unterscheidung ist wichtig, wenn der zukünftige Eigentümer eine Bebauung oder Nutzungsänderung vornehmen will.

Der caderneta predial entspricht inhaltlich die certidão matricial/certidão de teor.

c. Die Bau- oder Nutzungsgenehmigung pfeil_oben

Vor Abschluss des Kaufvorvertrages sollte der Kaufinteressent sicherstellen, dass eine zukünftige Bebauung oder Nutzungsänderung zulässig ist.

d. Die certidão de infraestrutura pfeil_oben

Bei einem Erstverkauf des Grundstücks sollte sich der Kaufinteressent die certidão de infraestrutura durch den Verkäufer vorlegen lassen.

Sie ist eine Bestätigung der Gemeinde, dass der Bauunternehmer die notwendigen infrastrukturellen Anforderungen bereits erfüllt oder für ihren Bau eine Sicherheit geleistet hat. Ohne die Vorlage der certidão de infraestrutura wird der notarielle Kaufvertrag nicht beurkundet.

Um erhebliche Verzögerungen zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden, ist diese Bestätigung in einem frühen Stadium zu überprüfen.

e. Certificado energético pfeil_oben

Seit dem 1. Januar 2009 muss beim Verkauf einer Wohnimmobilie die certificado energético, der Energie- oder Klimapass vorliegen.

2. Inhalt des Kaufvorvertrages pfeil_oben

Üblicherweise enthält der Kaufvorvertrag:

  • den Namen und die persönlichen Daten des Verkäufers;
  • die genaue Beschreibung des Grundstücks;
  • die Benennung des Kaufpreises, eine Anzahlung und die Modalitäten der Zahlung des Restbetrages;
  • eine Klausel, dass im Falle der Nichterfüllung des Vertrages durch eine Partei der Vertrag gerichtlich vollstreckt werden kann,
  • eine Frist, in der der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird,
  • eine Klausel, welche Partei den Termin für den Abschluss dieses Vertrages bestimmt und bekanntgibt,
  • eine Bestimmung, dass das Grundstück lastenfrei übereignet wird.
  • eine Bestimmung, dass der Käufer die Kosten für die notarielle Beurkundung trägt.

Nicht notwendig ist, dass der Kaufvorvertrag bereits den Namen des Käufers enthält. Möglich ist auch eine Klausel, dass „eine noch zu bestimmende Person“ sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.

Je nach Art des Kaufes sind weitere Klauseln empfehlenswert. Der Inhalt des Kaufvorvertrages hängt vom Einzelfall ab.

Es ist dringend davon abzuraten, einen Formularvertrag zu unterzeichnen. Denn nur in den seltensten Fällen deckt dieser die Risiken des Einzelfalls ab.

Besondere Vorsicht ist auch geboten, wenn eine Person der “Gegenseite” - etwa der Makler oder der Rechtsanwalt der Vertragspartei - den Vertrag entworfen hat (wes Brot ich ess, des Lied ich sing!).

3. Steuerrepräsentant in Portugal pfeil_oben

Nicht Residente mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU erhalten eine Steuernummer, ohne dass sie einen Steuervertreter benennen müssen. Das Urteil des EuGH wurde nach nur drei Monaten in die Praxis umgesetzt. Der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) hatte am 5. Mai 2011 entschieden, dass die portugiesische Regelung des Art. 130 CIRS, wonach gebietsfremde Steuerpflichtige einen Steuervertreter mit Sitz in Portugal benennen müssen, wenn sie in Portugal steuerbare Einkünfte erzielen, gegen Art. 56 EGV (jetzt Art. 63 AEUV) und Art. 18 EGV (jetzt Art. 21 AEUV) verstoße.

4. Verwendung von Formularverträgen pfeil_oben

Formularverträge sind durchaus geeignet, als Gedankenstütze zu fungieren. Der potentielle Käufer oder Verkäufer kann sich am Beispiel eines Formularvertrages vergegenwärtigen, welche Bereiche geregelt werden müssen.

Ein Formular bietet sich allerdings nicht an, wenn es um den konkreten Abschluss des Kaufvorvertrages geht. Die Klauseln, die ein Formularvertrag enthält, reichen in der Rgel nicht aus, um den konkreten Einzelfall mit seinen speziellen Risiken voll zu erfassen.

VII. Der Kaufvertrag in Portugal - contrato de compa e venda pfeil_oben

Für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages (escritura) kann jedes Notariat in Portugal aufgesucht werden. Es gibt keinen Gebietszwang.

Seit den 40er Jahren des 20. Jahrhunderts war das portugiesische Notariat eine rein öffentlich-rechtliche Einrichtung. Der Notar war Beamter und erfüllte die ihm hoheitlich übertragenen Aufgaben. Die rein öffentlich-rechtliche Notariatsform wurde mit dem Decreto-Lei Nummer 26/2004 vom 4. Februar 2004 unter Wahrung der Interessen der derzeitigen Berufsangehörigen mit einer zweijährigen Übergangsfrist abgeschafft.

Es bleibt trotz der Privatisierung bei der freien Notariatswahl (Art. 7 Nr. 2 Decreto-Lei Nr. 26/2004). Die Kosten der notariellen Beurkundung trägt grundsätzlich der Käufer, Art. 878 CC.

Wie hoch die Gebühren des portugiesischen Notars für die verschiedenen Tätigkeiten sind, entnehmen Sie bitte der Portaria 385/2004 vom 16. April 2004.

Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über.

Für die notarielle Beurkundung sind im Original vorzulegen:

die Bescheinigung des Finanzamtes, Repartição de Finança, daß die Grunderwerbsteuer bezahlt ist,

  1. die caderneta predial oder die certidão matricial,
  2. der Kaufvorvertrag, wenn einer geschlossen wurde,
  3. der Grundbuchauszug,
  4. die Bau- oder Nutzungsgenehmigung,
  5. bei einem Erstverkauf die certidão de infraestrutura,
  6. die Ficha Técnica de Habitação.

VIII. Der Grundbucheintrag in Portugal pfeil_oben

Im portugiesischen Immobiliarsachenrecht unterliegt allein die Hypothek gem. Art. 687 CC i.V.m. Art. 2 Código do Registo Predial (Grundbuchordnung) der strengen Eintragungspflicht.

Der Eigentümerwechsel muss, um zwischen den Parteien Wirkung zu entfalten, nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Allein durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über. Der Grundbucheintrag ist jedoch wichtig, damit der Eigentümerwechsel gegenüber Dritten seine Wirkung entfaltet. Der Eintrag hat daher keine konstitutive Wirkung – wie im deutschen Recht –, sondern lediglich deklaratorische Wirkung.

Dem Käufer ist in jedem Fall dringend anzuraten, seinen Eigentumserwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen! Nur so kann er sich dagegen schützen, dass ein außenstehender Dritter gutgläubig Eigentum an “seinem” Grundstück erwirbt.

Teil II: Sie möchten eine Immobilie verkaufen pfeil_oben

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie darauf achten, dass Ihr Vertragspartner solvent ist. Es ist sinnvoll, nach den Hintergründen der Kaufabsicht zu fragen.

Im Rahmen eines Kaufvorvertrages sollten Sie dem versprechenden Käufer nur dann den Besitz einräumen, wenn die Anzahlung mindestens ein Drittel des Kaufpreises beträgt.

Die Besitzeinräumung lässt ein Zurückbehaltungsrecht entstehen.

Sollte der versprechende Käufer bereits nach Abschluss des Kaufvorvertrages mit Baumaßnahmen beginnen wollen, müssen Sie im Vorvertrag andere besondere Vorkehrungen treffen, um Ihre Rechte zu sichern.

Die Zahlung des Kaufpreises sollte, da das portugiesische Recht kein Notaranderkonto kennt, durch einen bankbestätigten Scheck erfolgen. Auch diese Besonderheit muss im Kaufvorvertrag geregelt werden.

Der Verkäufer muss den durch den Verkauf erzielten Gewinn grundsätzlich unabhängig von seinem steuerlichen Wohnsitz in Portugal versteuern.