Mietrecht


Am 28. Juni 2006 trat das Neue Gesetz zur Regelung des städtischen Mietrechts, Nova Lei do Arrendamento Urbano, NLAU, in Kraft. Es fügt sich ein in ein Netz von Reformen zur Belebung des Immobilienmarktes. Nach der neuen Immobilienbesteuerung, der Einführung eines technischen Immobilienausweises, der Ficha Técnica de Habitação, der Reformierung der Maklertätigkeit und der Privatisierung des Notariatwesens in den Jahren 2003/2004, Maßnahmen, die ausschließlich dem Erwerbsvorgang zugute kamen, wird nunmehr der Bereich der Miete von der Reformbewegung erfasst.

Etwa 740.000 Wohnungen und Häuser sind in Portugal derzeit vermietet. Über etwa 400.000 Objekte bestehen Verträge, deren monatlicher Mietzins mit durchschnittlich 60€ schon lange nicht mehr dem tatsächlichen Verkehrswert der Mietsache entspricht. Diese Verträge sind in der Regel unkündbar: Dem Vermieter steht wegen des strengen Kündigungsschutzes zugunsten des Mieters, der im bisher geltenden städtischen Mietgesetz, Regime do Arrendamento Urbano, RAU, verankert war, meist kein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Auch der Mieter kann sich nicht vom dem Vertrag lösen, da er gegenwärtig kaum ein gleichwertiges Mietobjekt findet. Die geringen Mieteinnahmen haben den Vermieter das Interesse an der Erhaltung oder gar Verbesserung des Mietobjektes verlieren lassen, etliche Wohnungen und Häuser sind daher in einem desolaten Zustand. 20% des Wohnungsmarktes sind vom Leerstand betroffen, in den Städten Lissabon und Porto liegt der Prozentsatz deutlich höher. Es droht eine Entsiedlung der Innenstädte.

Neben den Mietverträgen über Wohnraum stehen die Mietverträge über gewerblich genutzte Flächen im Fokus der Kritik. Auch sie zeichnen sich durch einen extrem niedrigen Mietzins aus, auch dieser Bereich ist gekennzeichnet von Verfall und Leerstand.

Das NLAU besteht aus drei Titeln: Der erste Titel trägt die Überschrift Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU, und enthält die zukünftigen materiell-rechtlichen Regelungen zur Wohnraum- und gewerblichen Miete, ändert die Zivilprozessordnung, Código do Processo Civil, und das Gesetz zur kommunalen Grundsteuer, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Der zweite Titel besteht aus den Übergangsregelungen, den Normas Transitórias, zur Behandlung bereits bestehender Mietverträge. Das Gesetz schließt im dritten Titel mit den Schlussbestimmungen zu Gesetzeskonkurrenzen und -kompetenzen, Inkrafttreten und Aufhebung bisher bestehender Regelungen.

Mietverträge, die nach Inkrafttreten des NLAU geschlossen werden, unterliegen vollständig den Regelungen des Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU. Ihr Hauptmerkmal ist die erweiterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters. Er kann sich nunmehr sogar von einem unbefristeten Vertrag ohne Angabe eines Grundes mit einer Frist von fünf Jahren lösen. Die Neustrukturierung der Räumungsklage und die Schaffung von sechs außergerichtlichen Vollstreckungstiteln lassen ihn seine Ansprüche schneller und kostengünstiger durchsetzen.

Dem Vermieter der Verträge, die vor Inkrafttreten des RAU und vor Inkrafttreten des Decreto-Lei n.o 257/95 (Gesetz zur Regelung der gewerblichen Miete) geschlossen wurden, erlaubt das NLAU unter bestimmten Umständen die Aktualisierung des Mietzinses bis zu einer Jahresmiete in Höhe von 4% des Wertes des Mietobjektes, valor do locado. Dieser Wert ergibt sich aus der staatlichen Neubewertung und wird bei der Wohnraummiete durch einem Faktor korrigiert, der die Qualität der vermieteten Immobilie beschreibt. Wird der Zustand der Mietsache als schlecht eingestuft, scheidet die Anhebung der Miete für Wohnraum aus. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Die Anhebung der Mieten erfolgt schonend, bei der Wohnraummiete in der Regel über zehn Jahre, im Bereich der gewerblichen Miete meist über fünf.

Einzelfälle lassen sich mit Hilfe des vom portugiesischen Innenministeriums eingerichteten Simulators durchspielen.

Das neue Mietrecht stärkt zunächst die Position des Vermieters. Er erhält einen höheren Mietzins und kann sich zukünftig von einem Mietvertrag leichter lösen. Doch auch dem Mieter kommen höhere Mieten auf Dauer zugute. Sie fördern die Bereitschaft des Vermieters, in das vermietete Eigentum zu investieren. Mit wachsender Qualität der Immobilie erhöht sich auch der Wohnkomfort für den Mieter. Eigentümer leerstehender Häuser werden durch eine Strafbesteuerung in Höhe der doppelten Grundsteuer zu Investitionen gezwungen.

Das neue Mietrecht weckt die berechtigte Hoffnung, die aktuellen eklatanten Missstände zu beseitigen und den Mietsektor zu beleben. Der seit Jahrzehnten bestehende Zustand der Stagnation der Mieten wird durch die Möglichkeit ihrer Anhebung auf eine reelle Basis aufgebrochen. Das neue materielle Mietrecht mit den vereinfachten Kündigungsmöglichkeiten beugt einer solchen Entwicklung in Zukunft vor. Die dauerhaft höheren Mieteinnahmen lassen eine gesteigerte Investitionsbereitschaft der Vermieter erwarten; Banken werden angeregt, diese Vorhaben finanziell zu unterstützen.

Auch Anlegern kommt die Mietrechtsreform zugute. Haben sie bisher von den Steuererleichterungen und der erhöhten Transparenz des Erwerbsvorganges profitiert, wird ihnen nunmehr eine Möglichkeit eröffnet, das erworbene Eigentum gewinnbringend einzusetzen und die getätigten Investitionen zu refinanzieren. Wer mit dem Gedanken spielt, eine altes Haus zu erwerben, um es zu restaurieren, sollte die gegenwärtige Aufbruchstimmung nutzen.